Immobilie finanzieren – Möglichkeiten im Detail
In Deutschland steigen die Mieten unaufhörlich. Ein Gutachten vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW Köln) brachte hervor, dass sich mittlerweile drei Viertel der Menschen wünschen, Wohneigentum zu besitzen. Für 67 Prozent der Befragten sind Mieterhöhungen der Grund für den Wunsch nach den eigenen vier Wänden. Für viele bleibt es ein Traum, weil das nötige Kapital fehlt. Doch gibt es viele Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren.
Immobilie finanzieren – Möglichkeiten im Detail
Für manche Menschen in Deutschland könnte der Wunsch nach einer eigenen Immobilie obgleich der hohen Preise in Erfüllung gehen. Voraussetzung dafür ist eine durchdachte Finanzierung.
Eigenkapital: Die Basis der Immobilienfinanzierung
Die Basis der Immobilienfinanzierung ist das Eigenkapital. Ist es hoch, bedeutet dies Sicherheit für den Darlehensgeber. Deshalb sind diese bereit, Ihnen ein Darlehen zu günstigen Konditionen einzuräumen. Für Sie hat ein hohes Eigenkapital zudem den Vorteil, dass die Finanzierung kleiner ausfallen kann. Sie können entscheiden, ob Sie niedrigere Monatsraten wünschen oder ob Sie schneller schuldenfrei sind.
Denken Sie daran, später in den eigenen vier Wänden zu leben, empfiehlt es sich, so früh wie möglich Eigenkapital anzusammeln. Die empfohlene Eigenkapitalquote beträgt zwanzig bis dreißig Prozent. Mindestens sollten Sie mit Ihrem Eigenkapital die Kaufnebenkosten finanzieren können.
Hinweis: Im Jahr 2025 betrug das durchschnittliche Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung 145.000 EUR. Besitzen Sie weniger Geld, können Sie den Eigenkapitalanteil durch Eigenleistungen erhöhen. Sie sparen Geld, indem Sie selbst die Wände streichen, Fußböden verlegen und Trockenbauarbeiten übernehmen. Damit erhöhen Sie Ihr Eigenkapital um 15 bis 30 Prozent der Darlehenssumme.
Welche finanziellen Mittel zählen zum Eigenkapital?
Zum Eigenkapital gehören kurzfristig verfügbare Mittel wie Barvermögen, Guthaben auf Tagesgeldkonten, Bankkonten und Sparbüchern. Zudem gehören Mittel zum Eigenkapital dazu, die nicht sofort verfügbar sind. Beispiele dafür sind das Festgeld, Bausparguthaben, Wertpapiere, ETFs sowie Fonds. Auch dazu gehören Immobilien, vollständig abbezahlte Baugrundstücke. Zudem gelten bereits erhaltene Erbschaften zum Eigenkapital.
Mit der Vollfinanzierung ohne Eigenkapital zur Wunschimmobilie
Bei der Finanzierung eines Eigenheims ohne Eigenkapital gibt es zwei Möglichkeiten: die 100-Prozent- und die 110-Prozent-Finanzierung. Die 110-Prozent-Finanzierung, bei der auch die Kaufnebenkosten finanziert werden, lehnen Darlehensgeber jedoch oft ab, weil kein Eigenkapital und damit keine Sicherheiten vorhanden sind. Deshalb verlangen die Banken von Ihnen andere Sicherheiten wie eine kapitalbildende Lebensversicherung und eine ausgezeichnete Bonität.
Üblich ist die 100-Prozent-Finanzierung. Dabei finanziert der Darlehensgeber den Kaufpreis der Immobilie, jedoch nicht die Kaufnebenkosten. Eine teure Vollfinanzierung lohnt sich nur, wenn Sie hohe Mietkosten zahlen, die an die Finanzierungskosten heranreichen.
Tipp: Vereinbaren Sie mit Ihrem Darlehensgeber eine 100-Prozent-Vollfinanzierung, sollten Sie mit einer höheren Anfangstilgung kalkulieren. Die Restschuld ist dadurch weniger hoch, sodass Sie schneller schuldenfrei sind.
Annuitätendarlehen: Der Klassiker unter den Krediten
Ein Annuitätendarlehen ist ein Hypothekendarlehen und damit die häufigste Art, eine Immobilie zu finanzieren. Kreditgeber sind Banken oder auf Immobilienfinanzierungen spezialisierte Hypothekenbanken. Als Sicherheit dient eine Grundschuld. Die Darlehen zahlen Sie in monatlichen Raten (Annuität) zurück, die über die Zeit der Zinsbindung gleich hoch bleiben. Die Zusammensetzung ändert sich jedoch, denn durch die Tilgung mindert sich der Ursprungsbetrag des Kredites. Folge ist, dass sich mit jeder Zahlung einer Rate der Zinsanteil mindert und sich die Tilgungssumme erhöht.
Bausparvertrag: Kombination aus Sparen und Finanzieren
Zur Finanzierung einer Immobilie kann Bausparen sinnvoll sein. Denn ein Bausparvertrag kombiniert Sparen und Finanzieren. Er beginnt mit der Ansparphase. Das ist die Zeit, in der Sie in Ihren Bausparvertrag einzahlen. Von Ihrer persönlichen Situation und vom Vertrag hängt es ab, ob Sie staatliche Förderungen erhalten. Stimmen die Voraussetzungen, können sie von einer Wohnungsbauprämie, einer Arbeitnehmersparzulage oder von einer Riester-Förderung profitieren.
Haben Sie durch monatliche Zahlungen das Mindestsparguthaben angesammelt und alle im Vertrag vereinbarten Bedingungen erfüllt, befindet sich der Bausparvertrag in der Darlehensphase. Die Bausparkasse zahlt das Guthaben aus. Zudem haben Sie einen Anspruch auf ein Bauspardarlehen. Dieses Geld können Sie zur Finanzierung einer Immobilie nutzen oder Ihre bestehende Immobilie sanieren oder etwa Schiebetüren einbauen.
In einem Bausparvertrag wird ein fester Zinssatz für ein Darlehen vereinbart. Damit besitzen Sie Planungssicherheit. Zudem können Sie davon ausgehen, dass die Zinsen niedriger ausfallen als bei anderen Darlehen. Das in der Darlehensphase ausgezahlte Guthaben können Sie bei der Immobilienfinanzierung als Eigenkapital angeben.
Nehmen Sie das Bauspardarlehen in Anspruch, bleiben die im Bausparvertrag vereinbarten Zinssätze in der Rückzahlungsphase gleich. Für die Rückzahlung wird eine Laufzeit vereinbart, die Sie jedoch durch Sondertilgungen kürzen können.
KfW-Förderung: Staatliche Unterstützung nutzen
Möchten Sie eine Immobilie kaufen, prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf einen Förderkredit der KfW haben. Diesen besitzen Sie, wenn Sie selbst in Ihre Immobilie einziehen. Erfüllen Sie die wenigen Bedingungen, die an einen KfW-Förderkredit geknüpft sind, können Sie bis zu einhunderttausend Euro erhalten.
Es besteht jedoch die Möglichkeit, diese Förderung auf 150.000 Euro zu erhöhen. Um diese Summe zu erhalten, muss mindestens ein Kind in Ihrem Haushalt leben. Rechnen Sie die gesamten Einkünfte Ihres Haushalts zusammen, dürfen diese maximal neunzigtausend Euro pro Jahr betragen. Dieser Betrag erhöht sich mit jedem weiteren Kind um jeweils zehntausend Euro. Eine Familie mit einem Kind hat Anspruch auf eine KfW-Förderung von neunzigtausend Euro. Bei zwei Kindern beträgt der Anspruch hunderttausend Euro, bei drei Kindern einhundertzehntausend Euro.
Forward-Darlehen: Zinsen langfristig sichern
Endet die Zinsbindung eines Immobilienkredits bald, können Sie sich ausrechnen, ob eine Restschuld bleibt. Um diese abzulösen, brauchen Sie ein Forward-Darlehen. Schließen Sie den Vertrag für das Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus ab, können Sie Zinsen sparen. Günstig ist es, das Darlehen zu beantragen, wenn die Zinsen niedrig liegen. Die Darlehensgeber garantieren für die Anschlussfinanzierung zu dem im Vertrag vereinbarten Zinssatz, auch wenn das Zinsniveau zum Ablauf der Zinsbindung höher oder niedriger liegt.
Die Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Vertrages und dem Beginn der Laufzeit nennt sich Forward-Periode. Diese Zeit ist tilgungsfrei und auch Zinsen brauchen Sie in diesem Zeitraum nicht zu bezahlen. Dafür berechnet Ihnen der Darlehensgeber einen geringen Aufschlag von bis zu 0,03 Prozentpunkten pro Monat.
Alternativen für die Zeit nach der Erstfinanzierung sind die Umschuldung und die Anschlussfinanzierung (Prolongation).
Anschlussfinanzierung: Optionen nach Ablauf der Zinsbindung
Die Anschlussfinanzierung dient der Ablöse eines Kredits, dessen Zinsbindung ausläuft, denn zu diesem Zeitpunkt besteht oft noch eine Restschuld. Sie kann durch eine Weiterfinanzierung bei der bisherigen Bank oder durch ein Darlehen bei einer anderen Bank finanziert werden. Die Aussicht auf günstigere Konditionen bietet ein Forward-Darlehen.
Lehnen die Banken die Finanzierung ab, besteht die Möglichkeit der Anleiheplatzierung. Bei dieser beschaffen Sie sich Mittel durch eine Anleihe. Der Nachteil besteht darin, dass Investoren bei nachrangigen Anleihen Risikoprämien verlangen. Alternativ dazu können Kapitalerhöhungen und Mezzanine-Kapital zur Anschlussfinanzierung genutzt werden.
Mietkauf: Immobilie ohne klassischen Kredit erwerben
Besitzen Sie nicht ausreichend Eigenkapital, möchten aber dennoch später eine eigene Immobilie besitzen, können Sie sich für den Mietkauf entscheiden. Dazu schließen Sie einen Mietvertrag einschließlich eines Kaufoptions- oder Kaufvertrages ab. Abhängig vom Vertrag können die bereits gezahlten Mieten auf die Kaufsumme angerechnet werden. Auf jeden Fall haben Sie die Möglichkeit, sich zu jeder Zeit für den Kauf der Immobilie zu entscheiden. Ist die Option des Kaufes im Vertrag eingetragen, darf der Vermieter die Immobilie nicht an andere Interessenten verkaufen. Der Nachteil beim Mietkauf sind höher ausfallende Mieten.
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